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28 de Setembro de 2021
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    Ação de extinção de condomínio e alienação judicial c.c. cobrança de aluguéis

    Ana Cláudia Gabriele, Advogado
    Publicado por Ana Cláudia Gabriele
    há 8 meses
    Ação de extinção de condomínio e alienação judicial c.c. cobrança de aluguéis.docx
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    EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ VARA CÍVEL DA COMARCA DE __________________ – SP.

    _______________, (nacionalidade, profissão e estado civil) portadora do RG nº __________ – SSP/SP e inscrita no CPF/MF sob o nº _____________, residente e domiciliada na ______________/SP, CEP, ____________, ___________, (nacionalidade, profissão e estado civil) portadora do RG nº _____________ – SSP/SP e inscrita no CPF/MF sob o nº _____________, residente e domiciliada na ___________________/SP, CEP, ____________ e __________________, (nacionalidade, profissão e estado civil) portadora do RG nº ___________ e inscrita no CPF/MF sob o nº ______________, residente e domiciliada _____________/SP, CEP ____________, por seus advogados e procuradores que adiante subscrevem, conforme instrumentos particulares de mandatos anexo, vem, mui respeitosamente à presença de V. Excelência, com fundamento noCódigo Civill Brasileiro, propor a competente

    AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL c.c COBRANÇA DE ALUGUÉIS

    em face de ___________________, (nacionalidade, profissão e estado civil) portador do RG nº __________________ e inscrito no CPF/MF sob o nº ______________, residente e domiciliado na _______________________ / SP, CEP. ___________ e ________________, (nacionalidade, profissão e estado civil), portador do RG nº ________________ e inscrito no CPF/MF sob o nº ________________, residente e domiciliado na __________________ o fazendo nos seguintes termos:

    I - DOS FATOS

    Excelência, as autoras são coproprietárias do imóvel situado à (localização do imóvel), consoante se depreende da (número da averbação) averbada no bojo da inclusa matrícula nº _________, registrada no _________º Oficial de Registro de Imóveis dessa Comarca.

    Inobstante a copropriedade acima asseverada, a ocupação do bem comum tem se dado de maneira absolutamente graciosa pelo ____________________ e sua família ao longo de ____________ anos, de sorte que até o presente momento, nenhuma das demais coproprietárias fizeram gozo de quaisquer frutos decorrentes do direito de propriedade.

    Neste ponto, relevante ressaltar que o imóvel em espeque é composto por _____________, o qual, inclusive, consta alugado há anos, sem que as autoras percebessem quaisquer valores atinentes ao mesmo, consoante imagens que se traz à ilustração:

    (se tiver imagens, colacionar)

    Da mesma forma, a venda do imóvel tem sido desejada desde sua aquisição, inclusive é possível notar, da imagem acima, placas de imobiliárias vizinhas. Contudo, os ocupantes do bem obstam a entrada de corretores de imóvel, impossibilitando sua exposição e possível alienação amigável.

    Nesta esteira, Excelência, e cansadas da situação perpetrada ao longo dos anos, em (data) ano corrente, as autoras notificaram o primeiro requerido nos termos do artigo 504 do Código Civil, facultando ao mesmo o exercício do direito de preferência, adquirindo as frações das notificantes, que ao todo somam um percentual de 60% (sessenta por cento) do bem imóvel (documento anexo).

    Também restou consignado que, em caso de desinteresse na aquisição da cota parte em comento, fosse franqueada “a disponibilização de 03 (três) datas mensais, contemplando inclusive horários, para que o imóvel possa ser visitado por corretores e possíveis interessados em sua compra.”

    E ainda, que “nos termos do que dispõe o artigo 1.319 do Código Civil Brasileiro, é de rigor a percepção dos alugueres atinentes às cotas-partes das notificantes, qual deverá ser pago por Vossa Senhoria a partir de ______________ até efetiva alienação do bem.”

    Para tanto, encaminharam concomitantemente à notificação, pertinente Laudo de Avaliação elaborado e subscrito por competente perito avaliador, devidamente inscrito no ______________, donde se verifica que o bem é atualmente avaliado em R$ _____________ (__________________) para venda e R$ _____________ (________________) para locação, conforme documento que ora se acosta.

    Decorrido o prazo concedido, o primeiro requerido quedou-se inerte.

    Logo, vez que não houve qualquer acordo amigável entre as partes, tampouco demonstração de boa fé em fazê-lo, só restam as autoras socorrerem-se do manto do poder judiciário, a fim de obterem a justa tutela estatal.

    II - PREAMBULARMENTE

    a) DA JUSTIÇA GRATUITA

    Requerem as autoras, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, com fulcro nos arts. 98 a 101 da Lei 13.105/15, em virtude de serem pessoas pobres na acepção jurídica da palavra e sem condições de arcarem com os encargos decorrentes do processo, sem prejuízo de seu próprio sustento e de seus familiares.

    Para tanto, acostam as cópias de suas CTPS, donde se aufere encontram-se desempregadas.

    Logo, temos que a gratuidade processual torna-se indispensável para o acesso ao judiciário.

    b) DO LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO

    Consoante preceitua o artigo 114 do Código de Processo Civil, verbis:

    “Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.”

    No caso em tela, necessária a formação do litisconsórcio passivo entre o atual ocupante do bem (primeiro requerido) e o coproprietário ____________ que, conforme matrícula do imóvel, é titular de 20% do bem, de sorte que a decretação da extinção do condomínio prescinda-se do consenso de todos os coproprietários.

    Logo, temos que todos os titulares de domínio sobre o bem devem integrar a lide.

    Tal, inclusive, é o expresso entendimento jurisprudencial que ora se colaciona, verbis:

    “Apelação Cível. Ação de extinção de condomínio cumulada com arbitramento de aluguéis – Autores e réu que se tornaram coproprietários de bem imóvel por força de herança – Sentença que reconheceu a prescrição parcial da pretensão ao arbitramento de aluguéis e julgou parcialmente procedente a ação – Ausência de citação de todos os condôminos do imóvel – Formação de litisconsórcio passivo necessário que era de rigor – Incidência das disposições do dos artigos 114 e 115 do Código de Processo Civil – Necessária inclusão de todos os coproprietários do imóvel no pólo passivo da ação – Anulação da sentença, de ofício, a fim de que sejam integrados ao polo passivo os demais condôminos, prejudicado o exame do recurso de apelação. De ofício, anula-se a sentença, determinando-se o retorno dos autos à origem para formação de litisconsórcio passivo necessário, prejudicado o exame do recurso de apelação.” (TJ-SP - APL: 00511539520128260602 SP 0051153-95.2012.8.26.0602, Relator: Christine Santini, Data de Julgamento: 13/09/2016, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/09/2016). [g.n.].

    III - DO DIREITO

    a) DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL

    A pretensão consubstanciada na presente exordial, encontra amparo na dicção do artigo 1.322 do Código Civil, ora transcrito:

    “Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.”

    Assim, a extinção do condomínio trata-se de direito dos proprietários, uma vez que, ao escólio do ilustre jurista Nelson Nery Junior[1], verbis:

    "a qualquer tempo os condôminos podem pretender a extinção do condomínio, com a consequente alienação do bem havido em copropriedade, caso o bem seja indivisível e os consortes não concordarem em adjudicá-la a um só, indenizando os outros."

    Assim, como apenas um condômino faz uso e gozo da coisa comum e deixou de manifestar seu interesse em exercer o direito de preferência, deve ser garantido aos condôminos que não querem continuar no estado de indivisão, o direito à alienação judicial do bem.

    É cediço que a falta de consenso quanto a extinção é que impõe a venda por leilão, conforme disposto no art. 730, do CPC.

    Contudo, nada impede que o imóvel seja vendido de comum acordo antes de realizada referida hasta pública, mas, para tanto, há necessidade de que seja franqueada a visitação por corretores de imóvel e possíveis compradores, o que tem sido obstado pelo primeiro requerido e sua família.

    No mais, a extinção do condomínio constitui em direito potestativo do condômino, manejado a qualquer tempo, nos termos do art. 1.320, do Código Civil: “A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum.”

    Nessa linha, ensinava Washington de Barros Monteiro, à luz do Código Civil revogado, cuja regra foi integralmente repetida no atual Codex, que:

    “[...] é transitório o estado de comunhão e a qualquer condômino assiste o direito de exigir, a todo tempo, a divisão da coisa comum. Esse direito, assegurado pelo art. 629, do Código Civil, baseia-se na lição da experiência e segundo a qual condomínio constitui sementeira de discórdia. Communio est mater discordiarum, eis o aforismo consagrado pela jurisprudência romana. Além disso, está sobejamente demonstrado que a propriedade individual sempre se evidencia mais fecunda e mais produtiva que a propriedade comum” (“Curso de Direito Civil”, Ed. Saraiva, 3º vol., 27ª edição, p. 213/4).

    Destarte, tratando-se de bem indivisível, evidenciada a situação condominial e constatada falta de consenso entre os condôminos, a extinção do condomínio é a única solução plausível e deve se dar com a venda do bem (inclusive por iniciativa particular, se o caso) e divisão do produto da venda, levando-se em consideração, proporcionalmente, a fração ideal de cada uma das partes.

    b) DO DIREITO A PERCEPÇÃO DE ALUGUÉIS

    Excelência, considerando o uso exclusivo do imóvel pelo primeiro requerido e sua família, sem qualquer pagamento as autoras da parte que lhes cabem, devido o pagamento dos aluguéis.

    Sabe-se que todos os condomínios possuem direitos comuns sobre o bem, de acordo com o art. 1.314 do Código Civil:

    Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

    Portanto, se apenas um dos condôminos está utilizando o imóvel com exclusividade e integralidade, esse tem o dever de pagar aluguel para aqueles na proporção do direito de cada um, sob pena de caracterizar enriquecimento ilícito, o que é totalmente vedado em nosso ordenamento jurídico.

    Tal é o entendimento da remansosa jurisprudência pátria, aqui invocada:

    “EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA C/C PEDIDO DE DESPEJO. ALUGUÉIS DEVIDOS. CONDOMÍNIO ENTRE HERDEIROS. - Para se impedir o enriquecimento sem causa por parte de um condômino que usufrui de forma exclusiva do imóvel que pertence igualmente a todos, afigura-se perfeitamente possível a imposição do pagamento de aluguel referente à cota-parte dos demais condôminos - O direito à percepção dos aluguéis recebidos por um condômino deve coincidir com a efetiva oposição do outro (que pode se dar pela via judicial ou extrajudicial), pois aquele que usufrui de imóvel comum o faz no exercício regular de direito, somente caracterizando o abuso de direito quando impede os demais do manejo de qualquer dos poderes inerentes ao domínio - Tendo em vista a ausência de prova da ciência inequívoca da possuidora sobre a sua pretensão dos demais herdeiros de receber aluguéis, o início do seu cômputo somente pode se dar a partir da citação - Sendo a posse exercida a título pro indiviso, ante da ausência de delimitação do quinhão ideal de cada condômino, deve ser afastado o pedido de despejo, dada a inexistência de relação locatícia entre o Espólio e a sucessora.” (TJ-MG - AC: 10112170003555001 MG, Relator: Cláudia Maia, Data de Julgamento: 23/04/2020, Data de Publicação: 05/05/2020). [g.n.].

    “Ação de alienação da coisa comum com extinção de condomínio. Direito potestativo. Extinção do condomínio é exercício regular de direito. Realidade fática que não tem o condão de obrigar a autora a manter a copropriedade indefinidamente. Divisão proporcional do valor produto da alienação. Arbitramento de aluguéis. Uso exclusivo de bem imóvel comum por parte do réu-condômino. Vedação ao enriquecimento ilícito. Valor que deve corresponder à metade da renda aferida pela locação do bem. Indenização mensal devida desde a constituição dos demais condôminos em mora. Percepção a partir da data da citação. Inteligência dos arts. 1.314 e 1.1319 do CC e art. 240 do CPC/2015. Condômino é obrigado a concorrer, na proporção de sua quota-parte, com as despesas que recaem sobre o bem comum (art. 1.315 do Código Civil), tanto aquelas atinentes a conservação do bem (impostos e taxas), sempre proporção da quota-parte. Compensação de valores deve ser realizada quando a apuração do valor resultado da venda. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP - AC: 10055532220168260302 SP 1005553-22.2016.8.26.0302, Relator: Rômolo Russo, Data de Julgamento: 17/05/2020, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/05/2020). [g.n.].

    “Ementa: Apelação cível - Ação de extinção de condomínio -Fixação de aluguel - Uso exclusivo do bem - Possibilidade. - Mostra-se plenamente possível a fixação de aluguel em razão do uso exclusivo do bem por parte de um dos condôminos, que exercia a posse exclusiva do bem que até então pertencia em condomínio aos litigantes. Pensar ou decidir diferente, seria consagrar o enriquecimento ilícito, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.(Apelação Cível nº 1.0024.10.174143-7/001, levado a efeito em 24.08.2012 pelo ilustre Relator Desembargador Valdez Leite Machado). [g.n.].

    Concernente aos valores a serem praticados, acostamos pertinente Laudo de Avaliação donde se aufere que a totalidade do imóvel possui valor locatício de R$ ____________ (_____________).

    Assim, ante a formalidade consignada na matrícula do imóvel, as autoras fazem jus ao aporte de R$ ____________ (_______________), a contar da data da citação.

    IV - DOS PEDIDOS

    Posto isto, requer:

    a) concessão da justiça gratuita nos termos dos artigos 98 até 101 do CPC, por serem as autoras hipossuficientes financeiramente, não podendo arcar com as custas processuais, sem prejuízo de seus sustentos, bem como de suas famílias, conforme declaração de pobreza anexa e cópias de suas CTPS;

    b) requer se digne Vossa Excelência a determinar a citação dos requeridos, nos endereços apontados na inicial, na forma do artigo 212, § 2º do CPC, para, querendo, manifestarem-se acerca do direito de preferência em adquirirem as cotas-partes das autoras, bem assim, apresentarem suas contestações no prazo legal, sob pena de revelia e confissão;

    c) A apresentação do contrato de locação pertinente ao salão comercial alugado;

    d) A condenação dos requeridos ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como, honorários advocatícios nos parâmetros previstos no art. 85, § 2º do CPC;

    e) Manifesta o interesse na audiência conciliatória nos termos do Art. 319, VII do CPC/15;

    f) O pagamento de aluguéis atinentes as cotas-partes das autoras desde a citação da presente, até a efetiva alienação do bem;

    g) seja a presente demanda julgada PROCEDENTE, acolhendo in totum o pedido formulado pelas autoras, com a consequente extinção de condomínio e, até o alcance de tal desiderato, a condenação do primeiro requerido ao pagamento de aluguéis em favor das autoras, conforme laudo de avaliação anexo;

    h) requer pela apresentação de todos os meios de provas em direito admitidos, bem como pela juntada de novos documentos, depoimento das partes, prova documental, testemunhal e pericial, quando e se necessários;

    i) por derradeiro, requer que todas as publicações sejam dirigidas única e exclusivamente a estes subscritores, sob pena de nulidade, na forma do artigo 272, § 2º do CPC.

    Dá-se ao presente, o valor estimado de R$ _______________, nos termos do disposto no artigo 292 do CPC.

    Termos em que,

    Pede deferimento.

    Santo André, _______ de _________ de ____________.

    ADVOGADO

    OAB/SP ___________


    [1] (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 12 ed. Editora RT, 2017. Versão ebook, Art. 1.322)

    1 Comentário

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    eu achei a petição excelente mas não consigo tirar como faço para pagar aquele 1,90 continuar lendo