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28 de Setembro de 2021

Cobrança de Taxas Condominiais em Edifício de Uso Misto e Alteração da Convenção Condominial

Ana Cláudia Gabriele, Advogado
Publicado por Ana Cláudia Gabriele
há 8 meses

Caros leitores, no exercício da advocacia, não são raras as vezes em que nos deparamos com condomínios edilícios de uso misto, residencial e comercial, donde inexiste cobrança de taxas condominiais atinentes às áreas de uso comercial, seja por total ausência de previsão na Convenção que instituiu o Condomínio, ou ainda, expressa isenção contemplada no referido diploma.

Tal situação, ao longo dos anos, acaba acarretando uma sobrecarga de tarifas aos condôminos residenciais, os quais por vezes, suportam sozinhos valores que poderiam e deveriam ser rateados.

O presente artigo tem por finalidade esclarecer algumas formas de resolução do problema em espeque.

Assim, considerando a complexidade do tema em pauta, há que se promover uma ampla abordagem acerca das peculiaridades que circundam a natureza institucional da Convenção de Condomínio, viabilizando, assim, a perfeita compreensão da matéria.

Nessa esteira, em que pesem as inúmeras discussões jurisprudenciais e doutrinárias acerca de sua natureza jurídica, temos por prevalência, aquela que a caracteriza como normativista.

Assim, ao melhor escólio do saudoso jurista Caio Mário da Silva Pereira, a Convenção de Condomínio é o ato-regra, de natureza institucional, que disciplina as relações internas entre os coproprietários, estipulando os direitos e deveres de uns para com os outros, e cuja força cogente alcança não apenas os que a subscreveram mas também todos aqueles que futuramente ingressem no condomínio, quer na condição de adquirente ou promissário comprador, quer na de locatário, impondo "restrições à liberdade de ação de cada um, em benefício da coletividade, e estabelece regras proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam" (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2014, p. 96).

Como ato-regra de natureza institucional, é instrumento hábil e legal a regular a constituição de condomínio, qual irradia para o condômino a obrigação de concorrer para as despesas comuns inerentes à manutenção e custeio do ente condominial, compelindo-o a solver as parcelas originárias do rateio efetuado na forma estabelecida pelo instrumento em espeque.

Destarte, quando da existência de condomínio edilício misto, primeiramente há que se verificar se a parte comercial compõe parte indivisível do mesmo, caso em que seria absolutamente lícita sua contribuição no rateio de despesas.

Inobstante tal premissa, sendo a Convenção Condominial omissa, ou ainda, excluindo expressamente a área comercial do mencionado rateio, são viáveis duas formas de solução a saber, a primeira consubstanciada na declaração de nulidade/anulabilidade do diploma normativo, respeitando os prazos prescricionais e/ou decadenciais para tanto e, a segunda, sua alteração, conforme tratado adiante.

a) Da declaração de nulidade/anulabilidade da Convenção Condominial.

Sem embargos, ainda que perfeitamente compreensível a pretensão de utilizar tal resolução por ser mais rápida e menos onerosa, como dito alhures, faz-se imprescindível a verificação dos períodos prescricionais e decadenciais.

Assim, ainda que inexista previsão específica no Código Civil ou na Lei n. 4.591/1964 sobre a prescrição ou decadência em matéria que envolva o condomínio edilício, entende-se aplicável, por analogia, o tratamento comum do Código Civil quanto aos prazos para a anulação de decisões da assembleia geral e dos atos em geral praticados ou omitidos pelos condôminos.

Em relação às pretensões anulatórias com base nos vícios de consentimento, o prazo de decadência é de quatro anos, por força do artigo 178 do Código Civil, ao estabelecer:

“Art. 178. É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:

I - no caso de coação, do dia em que ela cessar;

II - no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico;

III - no de atos de incapazes, do dia em que cessar a incapacidade.:

III – no de atos de incapazes, do dia em que cessar a incapacidade.” [g.n.]

No que tange às nulidades, é cediço que são nulos os atos por falta de requisito ou pressuposto essencial, os quais encontram-se elencados no artigo 166 do Diploma Civil, verbis:

“Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.”

Nas demais violações da lei ou da convenção, a prescrição se dá em dez anos, por falta de uma previsão de prazos específicos.

Tal imposição se dá em virtude do disposto no artigo 205 do Código Civil, cujo teor se traz à colação:

“Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.” [g.n.].

Ao escólio de José Fernando Lutz Coelho, que se apoia em J. Nascimento Franco (Condomínio. 5. ed. ampl. e atual. São Paulo: RT, p. 364):

“Para tal, devemos observar as considerações realizadas por J. Nascimento Franco, na sua recente obra sobre Condomínio, em que enumera os prazos prescricionais decorrentes das normas do Código Civil, e que evidenciamos as seguintes: a) de 4 (quatro) anos (art. 178, I e II, do CC) para anulação das deliberações assembleares e outras tomadas sob coação, erro ou dolo; b) de 5 cinco anos para cobrança de despesas de condomínio (art. 206, § 5º); c) de 10 (dez) anos para as ações fundadas em direito, tais como remoção de placa publicitária chumbada na parede externa do edifício, a desobstrução de área comum; d) de 10 (dez) anos (art. 205 do CC) para anulação de decisão de assembleia que ilegalmente decide sobre obras do prédio, benesses em prol de condômino em prejuízo de outros, e alteração de convenção ou regimento interno, em desconformidade à própria convenção ou quórum legal.” [g.n.].

De igual forma o entendimento esposado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp 784940 MG 2004/0072071-4 da lavra do Eminente Ministro Raul Araújo, cujo fundamentação se extrai:

“A doutrina de J. Nascimento Franco, apresentada no d. voto condutor do v. aresto local, é precisa no trato da questão, e foi fundamento também para os ensinamentos de José Fernando Lutz Coelho em obra que, não obstante referir-se à aplicação da regra prescricional na vigência do Código Civil de 2002, trata dos princípios norteadores em casos semelhantes:

"O Código Civil não trata da matéria especificamente no que pertine ao condomínio edilício, nem mesmo deixa a critério da convenção a fixação de prazos para a cobrança de taxas ou contribuições condominiais, anulação de decisões ou procedimentos decorrentes de assembleia ordinária ou extraordinária.

(...)

Entendemos que a prescrição no condomínio edilício, diante da ausência de regra específica, é a estampada na norma do art. 205 do Código Civil, em prazo de 10 anos, ou seja, a"prescrição ocorre em 10 (dez) anos quando a lei não lhe haja fixado prazo menor", o que se aplicava com o Código Civil⁄₁₉₁₆, com os prazos de 10 e 20 anos, inseridos no art. 177." (in Condomínio Edilício, Ed. Livraria do Advogado, 2006, págs. ³⁷⁄₃₈).

Bem de se notar que, sendo a Convenção Condominial demasiada antiga, ou ainda, inexistindo vícios do consentimento, inviável a tentativa de anulação ou declaração de nulidade da mesma.

De outra banda, inexiste qualquer vedação para que se promova a alteração de tal diploma, desde que respeitados requisitos essenciais, o que será tratado no próximo tópico.

b) Da alteração da Convenção de Condomínio

Ante a fundamentação aqui consubstanciada, temos que, inexistindo previsão na Convenção Condominial, ou ainda, contemplando a mesma expressa isenção da área de uso comercial, inexigível o rateio das cotas condominiais entre todos os condôminos (residenciais e comerciais).

Tal entendimento, inclusive, é corroborado pela remansosa jurisprudência, verbis:

“APELAÇÃO CÍVEL. RITO SUMÁRIO. AÇÃO DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE COBRANÇA DE COTAS. CONDOMÍNIO MISTO. LOJA TÉRREA. ISENÇÃO CONDOMINIAL COM RESPALDO NA CONVENÇÃO. 1. Sendo a convenção condominial verdadeira norma interna a reger a vida dos condôminos, inclusive das despesas e rateios, deve vingar o que nela restou disciplinado. 2. Convenção condominial que prevê a isenção de cotas às lojas comerciais integrantes do edifício. 3. Nesse passo, cumpre se reportar à norma do artigo 12 da lei condominial e seu parágrafo primeiro. 4. Alteração que somente poderia ser feita mediante convocação específica, e com quorum necessário, para tanto. 5. Provimento do recurso.” (TJ-RJ - APL: 468555920108190203 RJ 0046855-59.2010.8.19.0203, Relator: DES. ANTONIO ILOIZIO B. BASTOS, Data de Julgamento: 21/08/2012, DECIMA SEGUNDA CÂMARA CIVEL, Data de Publicação: 24/08/2012)

Do aresto suso colacionado é possível verificar com clareza que, diante da divergência acerca do rateio das despesas, deverá prevalecer as disposições consignadas em Convenção Condominial. Inobstante, também denota-se a possibilidade de promover sua alteração, desde que observados requisitos objetivos.

A convenção condominial deve estar em sintonia com a lei vez que, apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a legislação vigente, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas.

Note-se que resta evidenciada a relevância da Convenção Condominial para a definição do critério de rateio das despesas correlatas, mormente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos.

Logo, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento.

Por transcender à vontade daqueles que instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente, cabendo-lhe o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio.

O Código Civil, em seu art. 1.333, reforça a compulsoriedade de observância da convenção "para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção", inclusive para terceiros, após o seu registro no cartório competente (parágrafo único).

De igual forma, o teor preconizado no § 2º do art. 9º e art. 18 da Lei n. 4.591/1964:

“Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

[omissis];

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969).” [g.n.].

Tamanha a força normativa do instrumento condominial em espeque que, mesmo que ostente norma contrária à lei, não é dado ao condômino se eximir de sua aplicação, sendo necessário recorrer ao Poder Judiciário para pleitear a anulação do preceito infringente do direito positivo, de modo que, "enquanto não for judicialmente infirmado, o dispositivo da convenção regularmente aprovada prevalece e tem força obrigatória", ou, alternativamente, diligenciar a sua alteração pela assembleia, observado o quórum regulamentar. (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2014, p. 104).

Tal é a importância da convenção como instrumento das relações entre os condôminos e mesmo em relação a terceiros, que sua alteração demanda a instalação de quórum qualificado.

Conquanto a Lei n. 4.591/1964 possibilitasse a alteração da convenção pelo quórum nela previsto ou, subsidiariamente pelo de 2/3 dos condôminos presentes (art. 25, parágrafo único), é certo que o novel Código Civil exige a observância do quórum especial, não permitindo deliberação em sentido contrário, senão vejamos:

“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).”

Neste ponto, invocamos a doutrina dominante:

“A grande novidade da lei é a exigência cogente, prevalecente sobre a convenção, de quórum de maioria qualificada (2/3) para alterar a convenção de condomínio. (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Coordenador Ministro Cezar Peluzo. Código civil comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Ed. Manole, 2014, p. 1.292).

Impende registrar que às convenções de condomínio anteriores à vigência do Código Civil de 2002 são aplicadas imediatamente as normas deste diploma legal, haja vista que "não são elas simples contratos, mas atos-regras geradores de direito estatutário" (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Op. cit., p. 1.292).

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS. RESPEITO AO QUORUM LEGAL. ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULAS DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. INSUBSISTÊNCIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NATUREZA ESTATUTÁRIA. REGIME JURÍDICO DO NOVO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO IMEDIATA. 1. Obedecido o quórum de 2/3 (dois terços) exigido pela legislação de regência (artigo 1.351 do Código Civil) para a alteração da convenção condominial, válida é a sua modificação. 2. Insubsistência das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade previstas na convenção por ensejar desarrazoado engessamento da vontade dos condôminos e da soberania das deliberações assembleares. 3. Legítima a eleição da forma de rateio (na proporção da fração ideal) conforme a novel legislação (artigo 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002). 4. Tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, que autoriza a aplicação imediata do regime jurídico previsto no novo Código Civil, não há espaço para falar em violação do direito adquirido ou do ato jurídico perfeito. 5. Recurso especial não provido.” (STJ - REsp: 1447223 RS 2012/0033997-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 16/12/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/02/2015). [g.n.].

Nesse viés, para promover a alteração da pertinente Convenção Condominial, deve ser obedecido o quórum qualificado previsto no Código Civil, sob pena de nulidade.

Ato contínuo, ao cuidar do condomínio geral, o Código Civil trata dos direitos e deveres dos condôminos, afirmando em seus artigos 1.315 e 1.316, caput, o que se segue:

“Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.”

Ou seja, a lei é clara no que tange às obrigações quanto às despesas e aos ônus relativos à parte proporcional do condômino em relação ao condomínio.

Já ao tratar especificamente sobre o condomínio edilício, o Código afirma em seu art. 1.336, I, que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo se houver disposição em contrário da convenção[1].

Da mesma forma, a redação do artigo 12 e § 1ºda Lei nº 4.591/1964, verbis:

“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”

Quanto ao condomínio edilício, temos que se trata de "uma simbiose orgânica entre propriedade coletiva e propriedade individual”. Assim, não há como desconsiderar que o condomínio edilício é uma combinação de dois outros direitos reais, que são a propriedade individual sobre unidades autônomas e a copropriedade sobre as partes comuns.

Logo, havendo uma combinação de áreas comuns com unidades autônomas distintas, haverá então o condomínio e aplicadas serão as normas do condomínio edilício.

Ou seja, é inerente à própria condição de condomínio a indivisão, sob a perspectiva da coisa ou do objeto; havendo, ainda, sob a perspectiva dos sujeitos e coproprietários, a comunhão de interesses.

Inobstante, há que se manter observância ao § 4º do artigo 12 suso invocado, senão vejamos:

“§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.”

Nessa esteira, como já decidiu o STJ no julgamento do REsp 784.940 ⁄ MG, de relatoria do eminente Ministro Raul Araújo, ipsis litteris:

“...levando-se em consideração a situação peculiar dos autos, em que a autora possui imóvel no térreo do edifício, com entrada independente, não se utilizando dos serviços de portaria, de escadas, elevadores e outras partes do edifício que levam às salas dos pavimentos superiores, é necessário que se faça uma criteriosa separação entre as despesas realizadas pelo condomínio, em benefício de todos, mas que não têm utilidade ou proveito para a autora, daquelas despesas de custeio que a beneficiam de alguma forma, das quais deve participar. Com isso, encontra-se um equilíbrio que possibilita o atendimento do pedido autoral de forma justa.” [g.n.].

Na mesma direção:

“RECURSO ESPECIAL Nº 1.704.578 - PR (2015/0259888-9) RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE : GOLDEN FOZ RESIDENCE SERVICE ADVOGADOS : JOÃO LEONELHO GABARDO FILHO - PR016948 CÉSAR AUGUSTO TERRA - PR017556 GILBERTO STINGLIN LOTH - PR034230 WESLEY BATISTA DE ABREU E OUTRO (S) - DF023775 RECORRIDO : VINICIUS DELA JUSTINA BAIESKI ADVOGADO : LUZYARA DAS GRAÇAS SANTOS E OUTRO (S) - PR018191 RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ENTRADA INDEPENDENTE. TAXAS CONDOMINIAIS. APLICAÇÃO DA ORIENTAÇÃO FIRMADA POR ESTA TERCEIRA TURMA QUANDO DO JULGAMENTO DO RESP Nº 1.652.595/PR. MESMAS PARTES. TAXA RELATIVA A LOJA DIVERSA. CONTRIBUIÇÃO DO CONDÔMINO APENAS NAQUILO QUE EFETIVAMENTE FOR PARTÍCIPE NA DESPESA. 1."A convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa."(REsp 1652595/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 20/02/2018). [g.n.].

Nesse sendeiro, ainda que nitidamente viável a alteração da Convenção Condominial a fim de incluir áreas comerciais no rateio das despesas, as mesmas devem participar apenas do rateio daquelas despesas que a beneficiam e são do interesse de todos os condôminos, sem exceção, tais como seguro contra incêndio, pintura da fachada, consumo de água e energia elétrica (quando não exista individualização) e outras de preservação da estrutura integral do edifício.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm>. Acesso em 29 de janeiro de 2021.

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591compilado.htm>. Acesso em 29/01/2021.

BRASIL. lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm>. Acesso em 25 de janeiro de 2021.

JOSÉ FERNANDO LUTZ Coelho apud J. Nascimento Franco Condomínio. 5. ed. ampl. e atual. São Paulo: RT, p. 364.

LOUREIRO, Francisco Eduardo. Coordenador Ministro Cezar Peluzo. Código civil comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Ed. Manole, 2014, p. 1.292

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2014, p. 96.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2014, p. 104

SUPERIOR TRITUNAL DE JUSTIÇA. Pesquisa de Jurisprudência. Disponível em: <https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Sob-medida/Advogado/Jurisprudencia/Pesquisa-de-Jurisprudencia&g.... Acesso em 25 de março de 2020.


[1] Ao julgar o recurso especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9) o STJ constatou que apesar do § 1º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil citar como regra o rateio de despesas pela fração ideal, o fato destes artigos estipularem “salvo disposição em contrário na convenção”, deixa claro que o legislador estabeleceu essa exceção para que fosse dada a liberdade da assembleia geral adotar outro critério que seja justo, que busque cobrar de cada unidade o que realmente utiliza e se beneficia dos serviços que são prestados nas áreas comuns, baseado no “princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa”. Destarte, manter observância às despesas extraordinárias.

Há muitos anos os tribunais estaduais e o STJ já tinham se posicionado contra a cobrança pela fração ideal de prédios compostos por lojas e salas, pois são várias as decisões judiciais que determinam a isenção do pagamento de porteiros, elevadores e demais itens que não são utilizados pela loja quando esta tem entrada independente da torre que oferece serviços apenas às salas.

1 Comentário

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Muito bom o seu artigo. Entendi que, não havendo disposição expressa na convenção, não poderiam os condôminos incluir previsão que ordenasse o rateio proporcional das despesas para as unidades comerciais/lojas com entradas independentes e que não utilizam todos os serviços do condomínio. Porém, ainda estou na dúvida no caso em que a convenção já contenha essa regra (de rateio proporcional entre todos de todas as despesas), e uma das unidades comerciais queira pagar (e ratear) apenas as despesas dos serviços que utiliza. Em minha visão, a convenção deve ser observada. A tal condômino restaria a possibilidade de tentar anular judicialmente o dispositivo na convenção, com efeitos ex nunc (ou seja, a partir do ajuizamento da ação). Gostaria de saber sua visão sobre isso. Obrigado! continuar lendo